Cobros por hitos en una reforma: anticipo, certificaciones y el último pago

¿Qué diferencia hay entre cobrar por hitos y por certificaciones?

Por hitos cobras un porcentaje fijo cuando se termina una fase (la demolición, las instalaciones, los alicatados). Por certificaciones cobras cada cierto tiempo, normalmente cada mes, lo medido como hecho a los precios del presupuesto.

Un usuario de Forocoches contaba así las condiciones de la empresa de reformas de un familiar: «50% entrega a cuenta al inicio de la obra y el resto según certificaciones mensuales» (Forocoches, 2025).

Lo importante, en los dos casos, es que esté escrito antes de empezar.

Si no se pacta nada, el Código Civil dice que la obra se paga «al hacerse la entrega» (Código Civil, art. 1599): es decir, tú adelantas todo.

Esto forma parte del camino entero que explicamos en la guía del primer WhatsApp al último cobro.

¿Cuánto anticipo puedo pedir a un particular?

La ley catalana no pone un tope, pero pone condiciones. El cobro por adelantado está permitido si se cumplen tres cosas (Codi de consum, art. 211-7):

1. que conste antes en el presupuesto, para que el cliente lo sepa antes de empezar;
2. que pagar por adelantado no suponga que el cliente da por buena la obra ni renuncia a sus derechos;
3. que, si lo adelantado pasa del 25 % del total y de 100 €, la empresa tenga contratada con un banco o una aseguradora la garantía de devolverlo.

Y por cada pago a cuenta, un recibo con lo pagado y lo que falta (art. 251-3.8).

¿Qué plazos de pago marca la ley de morosidad?

La Ley 3/2004 se aplica a los pagos entre empresas, y también entre el contratista principal y sus proveedores y subcontratistas. No se aplica cuando el cliente es un consumidor (art. 3).

Esto es lo que dice, comprobado en el BOE el 29-10-2026:

Si trabajas para una constructora que «aprueba» tus certificaciones, esa aprobación no puede pasar de 30 días.

En la práctica, la construcción cobra tarde.

El periodo medio de cobro de construcción y promoción fue de 96,5 días en el cuarto trimestre de 2025, en facturas entre empresas aseguradas por CESCE (CEPYME, Observatorio de la morosidad, 2026).

Es un dato de empresas, no de particulares: no dice cuánto tarda en pagar el dueño de un piso.

¿Y si el cliente es un particular?

No vale la Ley 3/2004: manda lo que pactasteis. Por eso el calendario va en el presupuesto.

• Si no hay pacto, se paga a la entrega (Código Civil, art. 1599).
• Si se retrasa, en general hay que reclamarle el pago para que esté en mora (art. 1100), y los intereses, si no se pactaron otros, son los legales (art. 1108): el 3,25 % en 2026 (Banco de España, 2026).
• Efectivo, no a partir de 1.000 €. Si una de las partes es empresa o profesional, no se puede pagar en efectivo una operación de 1.000 € o más, y se suman todos los pagos de la misma obra. Los justificantes se guardan 5 años (Ley 7/2012, art. 7).

¿Cómo sería un calendario de cobros de una reforma?

Cinco pagos, cada uno ligado a algo que el cliente ve. El último, pequeño y aparte.

Los extras aceptados entran en el pago siguiente, no al final (cómo cerrarlos por escrito, en cómo cobrar los extras de una obra). Los 5 días son un ejemplo: pon tu plazo, pero ponlo.

¿Por qué se atasca el último pago?

Porque el cliente retiene todo lo que falta por un repaso pequeño: si el último pago es el 30 % y queda una junta mal rematada, tiene mucho dinero en la mano frente a muy poco trabajo pendiente.

Y la ley le da un argumento: en las obligaciones recíprocas, ninguna parte está en mora si la otra no ha cumplido lo suyo (Código Civil, art. 1100, último párrafo).

Y no todos los pagos parados son iguales: un pago no vencido, un extra discutido, un repaso pendiente o un cliente sin dinero se arreglan de forma distinta.

Apunta por cada obra qué pago falta y por qué.

¿Cómo evito que los repasos bloqueen el último pago?

Separando el dinero de los repasos y poniendo cada repaso por escrito, con fecha.

1. Un último pago pequeño. En el ejemplo, el 5 %. Lo que queda pendiente pesa poco, y el cliente no tiene motivo para retener el 15 % de la entrega.
2. Un acta de entrega con la lista de repasos. La idea viene de la Ley de Ordenación de la Edificación, que regula la recepción de la obra «con o sin reservas», con los defectos descritos y el plazo para arreglarlos (LOE, art. 6). La LOE es para obras de edificación con proyecto, no para una reforma interior corriente, pero el modelo sirve igual.
3. Cada repaso, con foto al cerrarlo, mandada al cliente en el momento: «Repaso 3 de 4 cerrado».
4. Los extras, cerrados antes de la entrega, para que ese día solo se hable de repasos.

La cuenta, siempre la del presupuesto: hay estafadores que interceptan facturas de reformas y cambian el IBAN (lo explicamos en el fraude del cambio de cuenta bancaria).

Si quieres mirar tus cobros parados con tus obras de verdad, y por qué está parado cada uno, es una de las cosas que hacemos en El Plano.

Preguntas frecuentes

¿Es legal pedir el 50 % de anticipo en una reforma?

Con un particular en Cataluña, se puede, pero el Codi de consum (art. 211-7) pide que conste en el presupuesto y, si lo adelantado pasa del 25 % del total y de 100 €, que la empresa tenga contratada una garantía (aval o seguro) para devolverlo.

Sin esa garantía, lo prudente es no pasar del 25 % y cobrar el resto por hitos. Entre empresas no hay esa regla: manda el contrato.

¿La Ley 3/2004 de morosidad sirve para cobrar a un particular?

No. La propia ley deja fuera las operaciones con consumidores (art. 3.2).

Con un particular manda lo que pactasteis en el presupuesto; si no se pactó, el Código Civil dice que la obra se paga a la entrega (art. 1599).

Si se retrasa, los intereses, salvo pacto, son los legales: el 3,25 % en 2026, según el Banco de España.

¿Puede el cliente no pagar nada hasta que acabe los repasos?

Puede intentarlo, y el Código Civil le da un argumento: en obligaciones recíprocas nadie está en mora si el otro no ha cumplido.

Por eso conviene que el último pago sea pequeño y que el acta de entrega diga qué repasos quedan y con qué fecha. Así se separa lo terminado de lo pendiente.

Si hay mucho dinero en juego, consúltalo con un abogado.

Fuentes

• Ley 3/2004, de 29 de diciembre, de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, texto consolidado: BOE, consultado el 29-10-2026.
• Resolución de 30 de junio de 2026 de la Secretaría General del Tesoro (tipo de demora del segundo semestre de 2026): BOE-A-2026-14327, consultado el 29-10-2026.
• Codi de consum de Catalunya (Ley 22/2010), arts. 211-7 y 251-3: BOE, consultado el 29-10-2026.
• Código Civil, arts. 1100, 1108 y 1599: BOE, consultado el 29-10-2026.
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 6: BOE, consultado el 29-10-2026.
• Ley 7/2012, art. 7 (límite de pagos en efectivo): BOE, consultado el 29-10-2026.
• Tabla de tipos de interés legal: Banco de España, Portal del Cliente Bancario, consultado el 29-10-2026.
• Novedades de IVA 2026 (Real Decreto-ley 29/2026): Agencia Tributaria, consultado el 29-10-2026.
• Observatorio de la morosidad, II semestre de 2025: CEPYME, consultado el 29-10-2026.
• Hilo «¿Quedan profesionales en el sector reformas en España? + tema serio», mensaje del 16-6-2025: Forocoches, consultado el 29-10-2026.