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Lo que le toca a una empresa de reformas de 2026 a 2028: REA, IVA del 10 %, VeriFactu y la ley de IA

El calendario de obligaciones de una empresa de reformas hasta 2028: REA, IVA del 10 %, VeriFactu, factura electrónica, ley de IA y datos. Con su BOE.

Por Comprobado el 15 min de lectura

En esta guía: 11 apartados
  1. ¿Qué fechas tiene que apuntarse una empresa de reformas?
  2. ¿Necesito el REA para hacer reformas?
  3. ¿Cuándo puedo facturar una reforma con IVA del 10 %?
  4. ¿Cuándo es obligatorio VeriFactu?
  5. ¿Y la factura electrónica entre empresas?
  6. ¿Qué pide la ley europea de IA si uso ChatGPT o un asistente?
  7. ¿Qué pasa con los datos de los clientes en WhatsApp?
  8. ¿Qué más hay que tener al día en prevención?
  9. ¿Cómo lo llevo sin depender de la memoria?
  10. Preguntas frecuentes
  11. Fuentes

Esta guía es un calendario. Cada obligación lleva a quién afecta, desde cuándo, qué hay que hacer y el enlace a la norma.

No es asesoría legal: te decimos lo que dice el texto oficial y, donde hay que interpretarlo, te pedimos que lo confirmes con tu gestoría.

Hemos separado siempre dos cosas: lo que está publicado en el BOE, que es lo que obliga, y lo que el Gobierno ha anunciado, que todavía no obliga.

Con las Cortes disueltas y elecciones el 29-11-2026 (La Moncloa, 5-10-2026), esa diferencia importa más que nunca.

Dos temas tienen su propio artículo, con más detalle: VeriFactu para empresas de reformas, con las fechas reales y las anunciadas y la lista de comprobación de la ley europea de IA.

¿Qué fechas tiene que apuntarse una empresa de reformas?

Esta es la tabla para tener a mano. Está ordenada por fecha y comprobada el 29-10-2026 en el BOE, la Agencia Tributaria y la Generalitat.

FechaQuéA quién le tocaEstado a 29-10-2026Norma
En vigorREA: inscripción, renovación cada 3 añosEmpresas contratistas y subcontratistas de obraEn el BOELey 32/2006 y RD 1109/2007
En vigorIVA del 10 % en renovación y reparación de viviendasObras para particulares y comunidadesEn el BOELey 37/1992, art. 91.Uno.2.10.º
Desde el 2-2-2025IA: formar a quien la usa (art. 4)Quien use ChatGPT u otra IA en el trabajoEn vigor; cambiado en julio de 2026Reglamento (UE) 2024/1689
Desde el 2-8-2026IA: avisar de que se habla con una IA (art. 50)Quien tenga un asistente que habla con clientesEn vigorReglamento (UE) 2024/1689
Desde el 24-10-2026Amianto: nuevo real decretoQuien derriba, repara o rehabilita en edificios antiguosEn el BOERD 847/2026
Desde el 1-12-2026IVA del 10 %: cobrar por banco, y también pisos alquilados como vivienda habitualObras de viviendaEn el BOE, pendiente de convalidarRDL 29/2026
1-1-2027VeriFactu para sociedades (SL, SA)Quien factura con un programaEn el BOE. Anunciado: octubre de 2028RD 1007/2023
1-7-2027VeriFactu para autónomos y comunidades de bienesQuien factura con un programaEn el BOE. Anunciado: octubre de 2028RD 1007/2023
Hasta ≈ 24-4-2027Amianto: renovar la inscripción en el RERAEmpresas ya inscritas en el RERAEn el BOERD 847/2026, DT 2.ª
6-10-2027Factura electrónica para empresas de más de 8 M€Tus proveedores grandesEn el BOERD 238/2026
6-10-2028Factura electrónica para todas las demásTú, en tus facturas a otras empresas y autónomosEn el BOEOrden HAC/1028/2026
6-10-2029Factura electrónica: informar del pagoAutónomos (personas físicas)Según la AEATAEAT, calendario

¿Necesito el REA para hacer reformas?

Sí, en cuanto hay subcontratación en la obra.

La Ley 32/2006 se aplica a los contratos «en régimen de subcontratación» en obras de construcción, y la reforma, la rehabilitación, la reparación y la pintura están en su lista (art. 2).

Pide que toda empresa que vaya a ser contratada o subcontratada para esos trabajos esté inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (art. 4.2).

Si trabajas para una constructora o metes a otro gremio en tu obra, entras. Si haces una reforma solo con tu gente y sin subcontratar a nadie, confirma tu caso con la gestoría.

Lo que dice la norma:

  • La inscripción vale 3 años y se renueva por periodos iguales. La renovación se pide en los 6 meses anteriores a que caduque. Si no la pides a tiempo, la inscripción se cancela sola (RD 1109/2007, art. 6).
  • En Cataluña se hace solo por internet, ante la Generalitat. La tasa es de 43,35 € la inscripción y lo mismo la renovación, según Tràmits gencat. La misma ficha dice que no tienen que inscribirse los autónomos sin trabajadores.
  • Si te dedicas habitualmente a que te contraten en obras, al menos el 30 % de tu plantilla tiene que ser indefinida (Ley 32/2006, art. 4.4).
  • Límites: el tercer subcontratista no puede subcontratar, el autónomo tampoco, y quien solo pone mano de obra tampoco (art. 5).
  • Quien contrata tiene que comprobar el REA de sus subcontratas (art. 7). Si no lo hace, responde con ellas de sus deudas laborales y de Seguridad Social.

El contratista, además, lleva el Libro de Subcontratación en la obra, anota cada subcontrata antes de que empiece y lo guarda 5 años después de acabar (RD 1109/2007, art. 16).

No tenerlo en la obra es una falta leve; no acreditar la inscripción en el REA, grave: de 2.451 a 49.180 € (LISOS, arts. 11.6, 12.27 y 40.2).

Qué hacer: apunta hoy la fecha en que caduca tu REA y pon un aviso 7 meses antes.

Y antes de meter a un gremio en una obra, pídele su número de REA y guárdalo con la obra.

¿Cuándo puedo facturar una reforma con IVA del 10 %?

Cuando se cumplen a la vez tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA:

  1. Quién te contrata: una persona física que no actúa como empresa y usa la vivienda para sí, o una comunidad de propietarios.
  2. La vivienda tiene al menos 2 años desde que se construyó o se rehabilitó por última vez.
  3. Los materiales que pones tú no pasan del 40 % de la base imponible de la obra.

Si falla uno, la obra va al 21 %. Lo que cuenta como «material aportado» y cómo se reparte en una obra con varias fases es lo que más dudas da: eso, con la gestoría.

¿Qué cambia el 1 de diciembre de 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7-10-2026, cambia ese artículo con efectos desde el 1-12-2026:

  • añade las obras en viviendas alquiladas como vivienda habitual, sea quien sea el casero;
  • y pone una condición nueva: el 10 % solo vale si la obra se ha pagado con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de la empresa que la hace.

La Agencia Tributaria dice en su página de novedades de 2026 que esa condición de pago es nueva y que vale también para las obras en vivienda de uso particular, no solo para las alquiladas.

Qué hacer, pase lo que pase: cobra las obras de vivienda por banco y guarda el justificante de cada pago con su obra.

Ya hoy no se puede pagar en efectivo 1.000 € o más en una operación con una empresa, sumando todos los pagos de la misma obra (Ley 7/2012, art. 7).

Con la condición nueva, el efectivo, además, te puede costar el 10 %.

¿Cuándo es obligatorio VeriFactu?

Según el BOE, el 1-1-2027 si tu empresa es una sociedad y el 1-7-2027 si eres autónomo. Son las fechas del Real Decreto 1007/2023, con los plazos que fijó el Real Decreto-ley 15/2025.

VeriFactu pide que el programa con el que haces las facturas guarde cada factura de forma que no se pueda borrar ni cambiar a escondidas y, si eliges esa modalidad, la mande a Hacienda.

El 5-10-2026, el Ministerio de Hacienda publicó una nota de prensa titulada «Previsión de modificación de los plazos», en la que anuncia el aplazamiento «hasta octubre de 2028», para que coincida con la factura electrónica de las empresas de hasta 8 M€.

A 29-10-2026 no está en el BOE.

Lo que te afecta según cómo factures (STEL Order, Holded, a3, Excel o Word), con las dos fechas y sin prisas, está en el artículo de VeriFactu para empresas de reformas.

¿Y la factura electrónica entre empresas?

Te toca el 6-10-2028, salvo que factures más de 8 millones al año.

La Ley Crea y Crece (Ley 18/2022) obliga a que todos los empresarios y profesionales emitan y reciban facturas electrónicas «en sus relaciones comerciales con otros empresarios y profesionales».

El reglamento ya está aprobado (RD 238/2026) y los plazos cuentan desde la Orden HAC/1028/2026, en vigor desde el 6-10-2026.

Para una empresa de reformas eso significa, según el calendario de la AEAT:

  • desde el 6-10-2027, tus proveedores grandes (almacenes de material, alquiler de maquinaria) que facturan más de 8 M€ tendrán que mandarte facturas electrónicas, y tú tendrás que poder recibirlas;
  • desde el 6-10-2028, tus facturas a constructoras, promotoras, arquitectos o a otros autónomos, en factura electrónica;
  • a particulares, no: la ley habla de relaciones entre empresarios y profesionales.

Si las comunidades de propietarios cuentan o no, la ley no lo dice con esas palabras: es una pregunta para tu gestoría. Qué hacer ahora: nada urgente.

Pregunta a tu programa de facturación cuándo lo trae.

¿Qué pide la ley europea de IA si uso ChatGPT o un asistente?

Dos cosas, ya en vigor. El Reglamento (UE) 2024/1689 pide:

  • formar a la gente de la empresa que usa la IA (art. 4, desde el 2-2-2025). Desde julio de 2026, el Reglamento (UE) 2026/1744 lo suaviza: hay que adoptar medidas para apoyar esa formación, sin garantizar un nivel concreto;
  • avisar de que es una IA cuando un asistente habla con tus clientes (art. 50, desde el 2-8-2026). El reglamento de 2026 no retrasó esa fecha.

Lo que está prohibido, lo que tienes que hacer con los datos y una lista para copiar, en la lista de comprobación de la ley de IA.

¿Qué pasa con los datos de los clientes en WhatsApp?

Son datos personales y la responsable eres tú. El nombre, la dirección, el DNI y las fotos que identifican una vivienda o a quien vive en ella entran en el RGPD.

Dos cosas suelen fallar en una empresa de reformas:

  • Los móviles personales. La Agencia Española de Protección de Datos multó a una empresa con 2.500 € por tratar datos sin base legal y otros 2.500 € por falta de seguridad: un responsable mandaba datos de clientes al WhatsApp personal de un trabajador que no lo había autorizado (AEPD, PS/00505/2023).
  • Los proveedores sin contrato. Cada programa o servicio que guarda datos de tus clientes (la gestoría, el programa de gestión, WhatsApp Business, quien te monte un asistente) necesita un contrato de encargo del tratamiento por escrito (RGPD, art. 28; LOPDGDD).

Qué hacer: las fotos y los datos de cada obra, en un sitio de la empresa y no en los móviles de cada uno; una lista de quién tiene acceso a qué; y el contrato de datos firmado con cada proveedor.

Relacionado, aunque no es una ley: un fraude que puede salir muy caro a una empresa de reformas es la factura de un proveedor de siempre que llega con una cuenta bancaria nueva.

Desde el 9-10-2025 tu banco te avisa si el nombre no coincide con el IBAN (Banco de España, 2026); el resto lo cubre el protocolo de una página contra el fraude del cambio de cuenta.

¿Qué más hay que tener al día en prevención?

Tres cosas, si tienes trabajadores en obra:

  • El convenio. El Convenio General del Sector de la Construcción publicado en el BOE el 23-09-2023 está vigente hasta el 31-12-2026 y, si no hay otro, sigue rigiendo hasta que lo sustituya uno nuevo (BOE-A-2023-19903). Ahí están la formación en prevención por oficio y la Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC). Apunta cuándo caduca la de cada uno.
  • El amianto. El Real Decreto 847/2026, publicado el 23-10-2026, está en vigor desde el 24-10-2026 y sustituye al de 2006. Antes de derribar, reparar o rehabilitar en un edificio antiguo hay que identificar los materiales que puedan tenerlo. Si vas a tocar amianto, necesitas estar en el RERA y un plan de trabajo. Las empresas ya inscritas tienen 6 meses para pedir la renovación o causan baja (DT 2.ª): hasta hacia el 24-4-2027. La inscripción nueva vale 3 años.
  • El registro de jornada, el de siempre: entrada y salida de cada día. El registro digital del que habla la prensa no está en el BOE a 29-10-2026; no compres un programa por eso.

Las multas de prevención van de 2.451 a 49.180 € las graves (LISOS, art. 40.2). Qué grado corresponde a cada caso lo dice la Inspección; para preparar tu caso, tu servicio de prevención.

¿Cómo lo llevo sin depender de la memoria?

Con una hoja y cinco avisos. No hace falta un programa: basta una hoja con estas filas y un aviso en el calendario del móvil para cada fecha.

Cópiala tal cual.

Cuando hacemos El Plano, el diagnóstico de cómo trabaja tu empresa, esta hoja sale rellena con tus fechas y con quién se encarga de cada una.

Si prefieres hacerla tú, la plantilla de arriba es todo lo que necesitas.

Preguntas frecuentes

¿Un autónomo que hace reformas necesita el REA?

Si trabaja como subcontratista en una obra de construcción, la Ley 32/2006 le pide estar inscrito. La ficha de la Generalitat dice que el autónomo sin trabajadores no tiene que inscribirse en Cataluña.

Lo que nunca puede hacer un autónomo es subcontratar a otros: el artículo 5 se lo prohíbe.

Si tienes un trabajador o dudas de en qué caso estás, confírmalo con tu gestoría antes de entrar en una obra de constructora.

¿Puedo cobrar una reforma en efectivo y aplicar el 10 %?

Hoy, el límite es el de siempre: menos de 1.000 € en efectivo por operación con una empresa, sumando todos los pagos de la misma obra.

Desde el 1-12-2026, si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida, el 10 % exige además que se pague con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Lo más prudente es cobrar ya todo por banco y guardar cada justificante con su obra.

¿Qué pasa si los materiales pasan del 40 %?

El artículo 91 de la Ley del IVA pone como requisito que el coste de los materiales que aporta la empresa no pase del 40 % de la base imponible.

Si lo pasa, no se cumple el requisito y la obra va al tipo general del 21 %.

Cómo se calcula en obras con varias fases o con material que compra el cliente es lo que conviene mirar con la gestoría antes de pasar el presupuesto.

¿Me multan si en 2027 todavía facturo con Word?

Según la Agencia Tributaria, si Word o Excel solo se usan para escribir, imprimir y guardar las facturas, no son un sistema de facturación y VeriFactu no les afecta.

Si la hoja de cálculo hace más, por ejemplo una macro que saca el libro registro, sí lo es y tiene que cumplir. Te lo explicamos con calma en el artículo de VeriFactu.

¿La factura electrónica también es para mis clientes particulares?

No. La Ley 18/2022 obliga a la factura electrónica en las relaciones entre empresarios y profesionales.

A un particular le sigues facturando como hasta ahora (y, si facturas con programa, con VeriFactu cuando toque). Desde el 6-10-2028, las facturas a constructoras, promotoras u otros autónomos sí tendrán que ser electrónicas.

¿Dónde compruebo si algo de esto ha cambiado?

En el BOE (boe.es), en la sede de la Agencia Tributaria y en Tràmits gencat.

Esta página dice arriba el día en que comprobamos las fechas por última vez; si es de hace más de un mes, vuelve a mirarlas.

Si ves una noticia que dice que algo «se aplaza», busca si ya hay un real decreto o una orden en el BOE: hasta que lo haya, es un anuncio.

Fuentes

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